铺面招租五年都租不出去：你真的要为昆明商铺接盘？

小陈有话说在前头

甩手掌柜，真的是可遇而不可求。问题是，甩手之后，可能掌柜也没得当了。——地产小陈

这几天又有好多小伙伴发微信来咨询商铺的事情，集齐多名小伙伴，激活商铺分析推文。（本文撰写：地产小陈，如有购房需求，欢迎添加微信号：c13769123878）

本文关键词：

1、昆明商业库存有多大

2、接地气型商铺看人气

3、高大上型商铺看运营

4、主要在售商铺一览

返租商铺的烦恼

网友超2013年在R项目买了一个一楼的商铺，总价约130万左右，购房时与开发商签订了5年的返租协议，开发商承诺“每年返总房款的8%”，并且5年后可以原价退铺。现在，5年的时间马上就要到，让他担心不是开发商不给返钱，而是，这个铺面到现在都还没租出去，到底要不要原价退铺。（虽然没有租出去，但毕竟每年都按照协议返钱，没有违约）。

（说白了，你的钱以8%的年利息借给了开发商使用，五年后到期该退回本金了）

Ok，事情大概就是这样，抛开开发商这类集资的手段不谈，咱们可以引申出购买商铺三个问题：

1、铺面能租出去吗？

2、如果铺面不能租出去，怎么能保证他在收益为0的情况下，给业主收益？

3、若干年后原价退铺的业主较多，开发商有能力支付这笔钱？

昆明商业的“天量库存”

首先，我们先来看，昆明商业的库存：

来自昆明锐理的数据显示，截至今年6月底，昆明已经取得预售证但还未销售出去的商业面积累计约552万平方米，对比去年底的存量面积约534万平方米，半年时间昆明商业的库存面积又增加18万平方米。按照今年上半年商业29.86万方的总去化水平，在不计入新增库存的情况下，昆明现有的商业存量要完全消化需要9年多。

简而言之，在大家都不推出新的商铺的情况下，全部卖掉还要9年多。

另一份数据出自RET睿意德机构发布的《2016西南商业地产年度盘点及展望》报告，报告显示，昆明在建和建成的商业总量达到2300万㎡，领跑整个西南区域，成渝两地基本持平，均显示在1800万㎡左右，贵阳商业总量则刚过1000万㎡。

人均商业面积方面，昆明以近3.7㎡居于西南首位，是西南城中唯一人均商业面积超过3㎡的城市（成都最低，约1.3㎡）。

昆明巨大的商业开发量和城市人口的巨大差距，让昆明商业去库存压力明显高于其他城市。

弱弱的城市规模+大大的商业体量，不禁要问，要凑够多少人买铺才能为整个昆明“接盘”？

（每年都有各地的农产品供大于求，滞销、烂在地里，还好房子不会）

商铺如何“突围”

那么再回到第一个问题，铺面能租得出去吗？

那么你先问，你周边做生意（主要是开店）的朋友，他们开店喜欢选哪？

虽说电商风暴席卷全球，对实体店铺打击确实很大，然而，有些商铺还得要有。大部分昆明的商铺粗略分为两种：

第一种：接地气型商铺，依托稳定人气

我想，无论你是商界大佬还是家庭主妇，你一定在这一类商铺中有过类似经历：农贸市场买生鲜、杂货，小区门口买烟酒、早点，学校门口买零食、文具，医院门口买水果、保健品……

开这类店铺谈不上多大的技术含量，租房的商家也不需要太多的经营技巧，你面对的是比较广泛的租户群体，业主自己经营也未尝不可。

最接地气的商铺，始终拥有最稳定的购物人群。

一般情况下，社区商业只要遇上某些连锁经营的门店，比如药店、电信运营网点、银行ATM等，你就能够知道，这附近人流量是可以的。

还以社区商业为例（毕竟这类商铺比较容易买得到），第一，小区业主出入的动线轨迹你得知道，主要出入口在哪你也得清楚；第二，咱不是大款，小区附近也以小本生意居多，不一定都能租得起大门面，还是优先考虑小面积吧。

第二种：高大上型商铺：依托专业运营

此类商业，应该是目前商业库存量占比最大的一类，包括了购物中心内部外部商业、步行街商业等等。

不比社区商铺，一个小区总共铺面一般就是几十个，而购物中心不一样，商铺很多且集中，最主要的是，有运营能力的开发商实在太少，最后可能沦为伪高大上？

毕竟，高大上的购物中心，总得有点像样的品牌吧（招商品牌定生死）。说实话，如果不是区域内空白或者人流量实在不错，现在想要招商，真考验开发商商业运营能力。

先不说奢侈品类（这点顺城王府井确实不错），服装类快时尚品牌某Z、某库、某M、某G至少得有一个吧，男装女装得有五个以上知名度高的一线品牌吧，还有休闲运动轻奢潮牌呢，珠宝手表电子产品类是不是也要来提升一下逼格，还有亲子类、娱乐类、休闲类、美容类等业态，尤其是“新奇特”请越多越好，要提升体验感嘛。当然，还有最重要的聚集人气和提升档次的餐饮品牌，上述业态，一个都不能少！

你要知道，真正的一线品牌都是抱团！如果现在没有，那么以后也难有！

具体人气主要看就餐时段的餐饮业态，如果都不需要排队就能点餐，那么还是算了。

购物中心的运营，一般比较专业的开发商会成立商业管理公司单独运营，或者与专业的商业咨询/运营公司进行战略合作，无论哪种，一般在项目前期规划阶段，就已经提前开始了。

这类购物中心一般都是自持，不过，能够在未来稍微火爆的购物中心本就不多，还是优先选择这类项目周边的商铺吧，与社区商铺一样，人流动线至关重要。

话说回来，昆明又有两类商铺不属于以上任何一种范畴：

(来自旅游大省云南的底气——昆明：旅游型小商铺，看似杂乱无章，实则卧虎藏龙之地)

(汽配城、建材城等等特定产业型商铺，有些甚至全国独有——斗南人民发来贺电)

在售商铺一览

下面是小陈手工统计的目前昆明在售的商铺，如有遗漏欢迎补充。由于绝大部分项目基本都有少量社区商铺，在此不做过多统计。

项目名	具体片区	户型/产品	单价	预估开业时间	合作模式
新城吾悦广场	泛亚科技新区	购物中心旁商铺	3.7万	2018年年底	统一管理
西城时代	滇缅大道	10-30㎡为主，购物中心内外均有	一楼6-8万，三楼2.6万	已开业	统一管理，签返租协议，年8%左右
新时代广场	小康大道	20-200㎡，购物中心	3-9w	2018年年底	统一管理，签返租协议，年7-8%
北云66	北京路	20-200㎡，地下商业街商铺	3.3-4w	2018年年底	统一管理，签返租协议，年8%左右
双铁韵城	呈贡新区	10-30㎡，写字楼下底商	1.9-2.4w	待定	待定
置信银河广场	呈贡新区	15-35㎡，临街商铺	2-4w	2017年年底	待定
万科银海泊岸	会展片区	20-100㎡，社区商铺	3-5w	已交付	待定
俊发城	羊肠村片区	10-160㎡，社区商铺	3-5w	2019年6月	待定

以上为本文正文

商铺真的难挑，宁肯错过不要买错

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